房票相关研究

 

  从2005年起就有部分地区尝试给拆迁户发放房票购置新房，后随着2016年棚改货币化的推进，房票政策逐渐在三四线城市中广泛运用，在去库存方面有较好的效果。2018年后，棚改货币化安置开始退潮，抵押补充贷款规模逐渐萎缩，房票制度也随之降温。但进入2022年，不断有城市陆续出台房票相关政策，甚至不乏部分省会和一二线城市。2022年已经有很多城市出台了相关制度，如郑州、南京、厦门、贵阳、无锡等地都有小范围、短时间推行房票安置政策。

  一、房票简介

  房票是一有价票据，是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人用于购置房屋的结算凭证。被征收人，也即拆迁户可自行向参与房票安置工作且已取得销（预）售许可的房企购买商品房、安置房或二手房，直接用房票结算。房票票面一般注明征收项目名称、协议编号、被征收人姓名、身份证号码、金额、开具日期以及房票使用规则等内容。

  房票的票面金额通常是被征收房屋价值的补偿金额及货币化补偿补贴金额的总和，一般室内装修及其附着物补偿、搬迁费、临时安置补助等其他补助不计入房票票面金额。

  房票安置是房屋征收部门比照货币安置的政策，将货币补偿金额以房票形式出具给被征收人，鼓励被征收人自行购买安置房或商品房的一种货币安置方式。

  二、房票运作模式

  （一）核发

  对拆迁户的拆迁补偿类型，通常有货币安置和产权调换两种类型，房票安置是一种类货币安置政策，被征收人选择房票安置的，视同放弃房屋产权调换。房票核发的流程如下：

  1.将要拆迁的房屋进行合理的价值测算，然后在此基础上，加上房屋补贴以及使用房票购房奖励。

  2.确定房票式样。可以统一制定标准模式的房票式样，亦可各区指定各区的房票式样。

  3.被征收人与征收人签订房屋征收补偿安置协议，并根据签订的协议确认房票票面的金额。

  4.被征收人在约定时间内搬迁，领取搬迁证明，征收人出具房票给到被征收人。

  （二）使用

  房票实行实名制，不得质押融资、违规套现，通常有使用期限，并非无限期，短则3个月，长到36个月，一般以一年有效期为主。

  1.被征收人在房票有效期内，在指定的特定区域或楼盘库中挑选房源，签订买卖合同，办理网上备案，使用房票结算。被征收人使用房票抵付购房款，通常规定购房款须达到房票票面金额的一定比例（最低规定85%），房票票面金额不足以支付购房款的，不足部分被征收人可以申请商业性个人住房贷款或公积金个人住房贷款。房票持有人使用房票购买的商品房总价少于房票金额的余额部分，有两种模式，一是由房票核发单位在房票有效期内重新开具房票；二是余额在房票到期后向房屋征收实施单位申请兑换成现金。

  2.被征收人持有房票在有效期内可以不买房，到期后按票面金额兑换成现金，不再享受政策性奖励。

  3.部分城市的房票政策规定，房票持有人在有效期内可对房票进行转让，但通常只可转让一次，宁波市房票最多可以转让2次，但第2次转让的受让人，不得使用房票购买住房和再转让。

  （三）结算

  房票安置资金实行封闭运行，房票安置资金到位后，存入专用账户，接受监管。

    1.房票用于买房的结算模式

  根据各城市出具的房票政策，对已用于购房的房票的结算模式有三种，一是由被征收人申请，二是由房地产开发企业或房屋出卖人申请，三是买卖双方共同申请。

  （1）由被征收人申请

  以无锡市和郑州市房票政策为代表。被征收人使用房票购房，被征收人与房地产开发企业共同在房票上对购房人、购房坐落、实际使用金额、房地产开发企业收款账户（房源为期房的，收款账户须为项目预售资金监管账户）等信息进行签注。被征收人持签注后的房票、征收补偿协议、商品房买卖合同等，向房票核发人申请资金划拨。房票核发人接到资金划拨申请后，在规定的时间内将应付资金拨付到房票上注明的收款账户（郑州是10个工作日、无锡是30日内）。

  （2）房地产开发企业或房屋出卖人申请

  房票持有人购买新建商品房的，办理新建商品房买卖合同网签后，房地产开发企业可申请房票兑付。房票持有人购买存量商品房的，产权转移登记后，房屋出卖人可申请房票兑付。

购买现房的，房屋交付被征收人后，支付房票金额的100%。购买期房的，首期支付房票金额的一定比例，房屋主体结构结顶后再支付房票金额的一定比例，余款于房屋交付被征收人后支付。

  （3）买卖双方共同申请

  以张家港市为代表。房地产开发企业凭经备案的《商品房买卖合同》，房票使用人凭房票、房屋征收（搬迁）补偿协议，与房屋征收（搬迁）实施主体（或其他指定主体）进行结算：房票面额全部使用的，由房屋征收实施主体按房票面额全额支付给房地产开发企业。房票面额部分使用的，由房屋征收实施主体按实际使用部分支付给房地产开发企业，未使用部分由房屋征收实施主体以现金形式支付给被征收人。

  2.房票到期未用的结算模式

  房票逾期，房票持有人未选购房屋的，房票自动失效，房票持有人向房票核发部门申请货币兑付。

  三、房票的相关政策

  截至目前，超过30个城市已经公布并实施房票安置政策，这些城市都出台了房票政策，以协助这些城市去化楼市库存。

  各地出台的房票安置政策，大同小异，归纳总结主要包括以下方面：

  （一）限定范围

  房票安置通常限定范围，包括空间范围和项目范畴，明确适用哪些区县，明确哪些类别项目的拆迁工作适用房票，主要包括城市更新、棚改、城中村等。

  （二）奖励政策

  选择房票安置的被拆迁人，可以获得额外的货币奖励，并针对不同空间范围制定差异化政策奖励，进而引导更多的个体选择房票安置，以确保政策效力的有效发挥。

  （三）政策红利

  对于选择房票安置的被拆迁人，给予商品房限购限贷、税费等方面的政策优惠，比如使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数；购置房屋价值不超过货币补偿的，免征契税；灵活的学区认定政策等等。

  （四）实名制管理

  每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。个别地区允许转让，但对转让条件有严格的限制，比如仅限于通过购房和继承、户人均居住面积不低于35平方米等。

  （五）限期使用

  房票均有有效期，在有效期内使用房票购房享受奖励政策。到期未用，可兑付现金，但不再享受奖励政策。

  （六）其他要求

  主要针对在实操过程中可能出现的房票与购房款之间的差额、贷款政策以及操作流程、监管责任等方面进行约束。比如：票面金额足以支付购房款的，不得拆分使用；购房款应不低于房票票面金额的一定比例；购房后房票仍有余额的，可申请领取货币；房票安置资金实行封闭运行，专款专用等等。

  四、房票的优势与劣势

  （一）优势

  1.对征收人

  通过实施房票安置，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。

房票安置政策节省以往房屋拆迁的货币补偿及临时安置费用，有利于缓解城中村改造的资金投入压力。同时各地政府也明确指出房票安置制度实施后，原则上不再新建商品房，就此减轻了政府的建设负担。被征收人可以使用房票购买商品房，且房票规定只能用来购房，也促进了商品房市场的发展。

通过房票安置可拉长支付节奏，减少了集中支付的金额，减缓地方政府财政支出压力，增加了地方政府财政调配空间。

  2.对开发商

  房票安置政策可以刺激房地产市场的活跃度。被征收人使用房票购买商品房，增加了购房需求，开发商可以获得稳定的购房客户，对于房地产市场的销售起到了积极的推动作用。

房票安置政策有助于解决房地产库存问题。被征收人使用房票购买商品房，可以促进房地产市场的去库存，减少存量房的压力，需求增加而库存供给减少，提高市场供需平衡并稳定房价。

  3.对被征收人

  以往拆迁安置，需要很长时间过渡，被征收人不得不租房居住，而且即便有安置房源供选择，房源选项较少，且有区域限制。房票政策会给予被征收人更多选择，拿到房票即可购房，可以缩短过渡期，还可以按自己意愿选房，自主选择户型、格局、地理位置等，满足被征收人对安置的多样化需求，被征收人在改善住房方面拥有比以前更多的选择权。

  房票安置降低了被征收人补偿货币资金的使用风险，有效避免因赌博、投资失利等原因，使补偿资金出现“打水漂”现象。

  （二）劣势

  1.对征收人

  房票安置政策从资金来源角度看，房票开展的资金短期仍以地方财政为主。受房地产市场持续调整影响，各地土地出让收入明显下降，地方财政压力较大，所以房票安置政策执行难度亦相对较大，房票安置或难以大规模开展，部分房地产市场调整压力大的城市，居民选择房票安置的意愿或偏弱，对整体市场带动效果或有限。

  2.对开发商

  不同楼层、不同朝向的房子价值不同、销情不同，开发商需要拿哪些房子来吸引村民、村民能兑换哪些房子是一个博弈的过程。同时对于开发商来说，有关房票单价、成本等问题核算，比起纯货币补偿、实物安置费等，房票安置会变得更复杂，且更难协调，更不利于改造推进。

  3.对被征收人

  被征收人选择房票安置方式，使用房票只能买房，或通过买房进行转让，而且相比以往现金补偿，使用房票买房限制极大，只能买政府指定的开发商指定区域内的房子。且房票在使用上有诸多限制条件，如：多数城市房票在有效期内不计息；房票使用上多数城市不得购买二手房；有效期长短不一，不买房未到期的房票无法提前兑付；多数城市规定房票不得转让，灵活性较差；使用房票购房，购房款需满足使用比例，多数是不低于房票金额的85%等等，这些限制条件均对被征收人构成不利的影响。

  此外，无法原址回迁，村民普遍看重的生活方式、邻里关系将彻底打破，大年纪村民的接受度会低。房票安置的区域范围、地段位置、能否回原地址，都是被征收人在考虑是否选择房票安置时要考虑的问题。

  五、后续展望

  房票政策大范围施行存在诸多的限制条件，在实际操作过程中，能否保证更多居民去选择房票安置措施，进而改善部分城市地产市场低迷的现状，可从几个方面进行改善：（1）扩大房票适用范围，提升购房需求。（2）加强资金支持与监管力度，保障房票兑换可靠性。（3）房票制度细节优化，提高居民、房企接受度。

 

 

附件1

部分城市房票政策

 

日期	城市	政策
2022.7.5	宁波《宁波房屋征收安置房票实施办法（试行）》	市级房票政策明确原则及方向，各区的房票政策略有不同，下面是市级房票政策 适用范围：市区房票可以在海曙、江北、鄞州、镇海、北仑、奉化六区及高新区范围内，跨区使用，原则上用于购买商品房，具体可购房屋类型以各区房票政策为准（部分区可用于二手房、安置房） 票面金额：根据各区政策确定，可以只是被征迁房屋的评估价值，也可以是被征迁房屋评估价值加上货币补偿补助、按期签约搬迁奖励等 奖励政策：市六区及高新区对选择房票安置、且在线上房源展示超市内购买商品房的被征收人，原则上可以按照不低于房票票面金额的4%给予购房奖励 房票转让：房票转让不得超过2次，且转让仅限于通过购房和继承转让，第2次更名的房票记载人，不得使用房票购买住房和再转让。房票转让至房地产开发企业名下的，不得再次转让 房票结算：房票记载人持房票可以向房票出具机构申请到期兑付或者按照兑付规则申请提前兑付。房票出具机构应当及时根据房票约定的兑付利率向房票记载人支付票面金额及利息。 房地产开发企业申请办理兑付时，房票所购商品房项目仍处于预售资金监管期内的，房票出具机构应将兑付资金直接划入相应预售资金监管账户。 其他规定：有效期一年，到期未使用，可申请兑付现金。一般一套被征迁房最多2张房票，票面金额原则上不小于50万元/张